“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)被叫停是一堂法制教育課

　　作者：維揚(yáng)書生  稿源：時(shí)評(píng)界  編輯：洪小兵

　　在南京市亞東城小區(qū)，物業(yè)費(fèi)是按照每月每平方米1.25元交的。為了整治群租房，2014年8月30日，小區(qū)的東區(qū)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，針對(duì)群租房作出補(bǔ)充規(guī)定，要求群租房按每月每平方米30元交納物業(yè)費(fèi)。近日，南京市棲霞區(qū)人民法院對(duì)此案作出判決，駁回物業(yè)公司的訴求。（12月9日《現(xiàn)代快報(bào)》）

　　南京市亞東城小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決對(duì)群租房收“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)被當(dāng)?shù)胤ㄔ航型＃且惶蒙鷦?dòng)的法制教育課。

　　亞東城東區(qū)共有2040戶業(yè)主，涉及“群租”的有40戶。業(yè)主老劉自2012年起將房子租給小孫，隨后房子又被小孫改成群租房，而小孫卻一直按照1.25元這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來交物業(yè)費(fèi)。老劉的房屋原本是3個(gè)房間，小孫將客廳隔成2個(gè)房間，廚房改造成住房，現(xiàn)在共有6個(gè)房間對(duì)外出租，房屋內(nèi)共安裝了6個(gè)電表。為了整治群租房，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，要求群租房按每月每平方米30元交納物業(yè)費(fèi)。

　　站在大多數(shù)業(yè)主的角度看，業(yè)主大會(huì)表決通過的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)合情合理。因?yàn)闃I(yè)主或像小孫那樣的二房東將房屋作為群租房對(duì)外出租，客觀上存在著很大的安全隱患，也增加了公共設(shè)施的損耗和物業(yè)的管理負(fù)擔(dān)，對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活也產(chǎn)生了極大影響，但是合情合理的不一定都合法。

　　從法律上說，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的業(yè)主委員會(huì)，代表的是全體業(yè)主利益，是向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織，業(yè)主大會(huì)所作出的決議是否合法有效需滿足以下要求：第一，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)是依法成立的，決議的主體合法。第二，作出決議在其職權(quán)范圍內(nèi)，即程序合法，業(yè)主委員會(huì)對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。第三，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出決議，嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定。但是，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)作出的決定不得損害業(yè)主公共利益，也不得以維護(hù)公共利益為由，侵犯?jìng)€(gè)體合法權(quán)益。

　　一句話，業(yè)主大會(huì)的決議不得違反現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第504號(hào)）第十九條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”該案中，物業(yè)公司要求按照30元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)交納的費(fèi)用中，物業(yè)公司作為收入的1.25元/平方米/月，屬于物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超出部分28.75元/平方米/月，實(shí)際上是業(yè)主大會(huì)決議收取的，該費(fèi)用實(shí)際屬于全體業(yè)主所有，不應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)范疇。業(yè)主大會(huì)決議收取少部分業(yè)主公共服務(wù)費(fèi)，在業(yè)主并非自愿的情況下，實(shí)質(zhì)上是對(duì)他們不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，并增加了該部分業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)群租戶業(yè)主收取公共服務(wù)費(fèi)的規(guī)定，沒有法律依據(jù)，屬于無效條款。

　　在推進(jìn)依法治國的背景下，南京市棲霞區(qū)人民法院的這一判決在司法實(shí)踐中無疑具有其標(biāo)桿意義。