“天價”物業(yè)費被叫停是一堂法制教育課

　　作者：維揚書生  稿源：時評界  編輯：洪小兵

　　在南京市亞東城小區(qū)，物業(yè)費是按照每月每平方米1.25元交的。為了整治群租房，2014年8月30日，小區(qū)的東區(qū)業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，針對群租房作出補充規(guī)定，要求群租房按每月每平方米30元交納物業(yè)費。近日，南京市棲霞區(qū)人民法院對此案作出判決，駁回物業(yè)公司的訴求。（12月9日《現(xiàn)代快報》）

　　南京市亞東城小區(qū)業(yè)主大會表決對群租房收“天價”物業(yè)費被當?shù)胤ㄔ航型?，是一堂生動的法制教育課。

　　亞東城東區(qū)共有2040戶業(yè)主，涉及“群租”的有40戶。業(yè)主老劉自2012年起將房子租給小孫，隨后房子又被小孫改成群租房，而小孫卻一直按照1.25元這個標準來交物業(yè)費。老劉的房屋原本是3個房間，小孫將客廳隔成2個房間，廚房改造成住房，現(xiàn)在共有6個房間對外出租，房屋內(nèi)共安裝了6個電表。為了整治群租房，小區(qū)業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，要求群租房按每月每平方米30元交納物業(yè)費。

　　站在大多數(shù)業(yè)主的角度看，業(yè)主大會表決通過的“天價”物業(yè)費合情合理。因為業(yè)主或像小孫那樣的二房東將房屋作為群租房對外出租，客觀上存在著很大的安全隱患，也增加了公共設施的損耗和物業(yè)的管理負擔，對相鄰業(yè)主的正常生活也產(chǎn)生了極大影響，但是合情合理的不一定都合法。

　　從法律上說，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的業(yè)主委員會，代表的是全體業(yè)主利益，是向社會各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織，業(yè)主大會所作出的決議是否合法有效需滿足以下要求：第一，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會是依法成立的，決議的主體合法。第二，作出決議在其職權范圍內(nèi)，即程序合法，業(yè)主委員會對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。第三，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應該嚴格依據(jù)《物權法》及《物業(yè)管理條例》作出決議，嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定。但是，業(yè)主委員會或業(yè)主大會作出的決定不得損害業(yè)主公共利益，也不得以維護公共利益為由，侵犯個體合法權益。

　　一句話，業(yè)主大會的決議不得違反現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策。《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）第十九條明確規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”該案中，物業(yè)公司要求按照30元/平方米/月標準交納的費用中，物業(yè)公司作為收入的1.25元/平方米/月，屬于物業(yè)服務合同中的物業(yè)服務費，超出部分28.75元/平方米/月，實際上是業(yè)主大會決議收取的，該費用實際屬于全體業(yè)主所有，不應屬于物業(yè)服務費范疇。業(yè)主大會決議收取少部分業(yè)主公共服務費，在業(yè)主并非自愿的情況下，實質(zhì)上是對他們不動產(chǎn)財產(chǎn)處分權的限制，并增加了該部分業(yè)主不動產(chǎn)財務負擔。因此，對群租戶業(yè)主收取公共服務費的規(guī)定，沒有法律依據(jù)，屬于無效條款。

　　在推進依法治國的背景下，南京市棲霞區(qū)人民法院的這一判決在司法實踐中無疑具有其標桿意義。