葉金福：叫?！皵嚯娛健贝呓晃飿I(yè)費(fèi)是一種糾偏

　　作者：葉金福 稿源：時(shí)評(píng)界 編輯：洪小兵

　　7月13日，北京市住建委和北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布了新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，自印發(fā)之日起正式施行。新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》提到，物業(yè)公司可以對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。(7月14日《勞動(dòng)午報(bào)》)

　　在我們的實(shí)際生活中，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間因“交不交物業(yè)費(fèi)”而引發(fā)的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，之所以不想交物業(yè)費(fèi)，其理由就是物業(yè)管理服務(wù)不到位，比如樓道衛(wèi)生打掃不及時(shí)、小區(qū)環(huán)境不優(yōu)美、車(chē)位設(shè)置不合理、廣告收入不公示等;而對(duì)于物業(yè)而言，之所以斷電、斷水、斷氣，目的就是通過(guò)這種“無(wú)奈辦法”逼迫業(yè)主乖乖地交了物業(yè)費(fèi)。雖然雙方“各執(zhí)一詞”，但筆者以為，“催交物業(yè)費(fèi)”不能脫離“法治”軌道。

　　《民法典》第944條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條明確規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。此次，新版《北京市物業(yè)服務(wù)合同》再次叫停“斷電式”催交物業(yè)費(fèi)。可見(jiàn)，“催交物業(yè)費(fèi)”也需合理、合規(guī)、合法。

　　據(jù)報(bào)道，此前遼寧撫順市新?lián)釁^(qū)一小區(qū)物業(yè)采取“斷梯”的方式“懲罰”拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，這其實(shí)就是斷電、斷水、斷氣的翻版。很顯然，“斷電式”催交物業(yè)費(fèi)的這種野蠻行為不是解決問(wèn)題的“正解”。

　　以“斷梯”為例。一方面，從物權(quán)的角度來(lái)看，業(yè)主對(duì)房屋依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)，該權(quán)利是排他性的，任何人不得限制其對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的占有和使用。而電梯作為住宅的一部分，小區(qū)所有業(yè)主均對(duì)其享有使用權(quán)，如果物業(yè)公司擅自以“斷梯”的方式來(lái)逼迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，則會(huì)破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權(quán)。另一方面，從法律的角度來(lái)看，無(wú)論是《民法典》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都明晰業(yè)主和物業(yè)雙方各自的法律責(zé)任和法律邊界，如果物業(yè)擅自采取“斷梯”的做法，顯然又涉嫌違法。

　　因此，筆者以為，此次北京叫停“斷電式”催交物業(yè)費(fèi)，無(wú)疑是一種必要糾偏。筆者以為，催交物業(yè)費(fèi)還需從“法理情”入手。一方面，執(zhí)法部門(mén)應(yīng)加大普法宣傳和教育的力度，讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都能學(xué)會(huì)“依法維權(quán)”，避免一方“不交物業(yè)費(fèi)”，另一方就“斷電”“斷水”“斷氣”“斷梯”。另一方面，物業(yè)應(yīng)從“理”和“情”上入手，通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量和水平贏得業(yè)主的滿(mǎn)意和好評(píng)，從而讓業(yè)主動(dòng)之以情，曉之以理，自覺(jué)做到按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。如此，業(yè)主和物業(yè)之間才能“美美與共”，和諧相處。