丁家發(fā)：小區(qū)公共收益不該是筆“糊涂賬”

　　作者：丁家發(fā) 稿源：時(shí)評(píng)界 編輯：洪小兵

　　小區(qū)開放區(qū)域建造停車場(chǎng)收取停車費(fèi)，但是收費(fèi)主體和費(fèi)用去向不明;物業(yè)投放電梯廣告，不但從未征求過業(yè)主意見，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了——小區(qū)公共部分使用和收益明細(xì)去哪兒了?相關(guān)案例時(shí)有發(fā)生，不乏小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司為此對(duì)簿公堂。(10月12日《北京青年報(bào)》)

　　小區(qū)的公共收益，依法應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。然而，這筆錢常常被物業(yè)公司當(dāng)成自己的“小金庫(kù)”，被其擅自占用和處置了。殊不知，物業(yè)如此做法，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法利益。筆者認(rèn)為，小區(qū)公共收益不該筆“糊涂賬”，這筆錢本該屬于廣大業(yè)主的錢，不能成物業(yè)的“小金庫(kù)”，政府部門應(yīng)當(dāng)采取措施加以監(jiān)管，讓廣大業(yè)主當(dāng)家做主，用好這筆錢。

　　根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。也就是說，小區(qū)內(nèi)配套會(huì)所、物業(yè)管理用房、地下人防設(shè)施、電梯等等，都屬于業(yè)主共有。物業(yè)利用公共場(chǎng)所出租、廣告位收取廣告費(fèi)、設(shè)置停車場(chǎng)收取停車費(fèi)等公共收益，除去合理成本外，屬于全體業(yè)主共有。

　　然而，一些物業(yè)無視業(yè)主利益，把配套會(huì)所對(duì)外出租;小區(qū)公共停車場(chǎng)收取停車費(fèi);投放電梯廣告收取廣告費(fèi)等等公共收益，統(tǒng)統(tǒng)當(dāng)作物業(yè)自己的“小金庫(kù)”，想怎么樣用就怎么用，或中飽私囊，最終成為一筆“糊涂賬”，而廣大業(yè)主對(duì)此根本就不知情?！睹穹ǖ洹返诙倨呤l規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條也明確，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。因此，小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)由業(yè)主參與管理和處置，物業(yè)擅自占有和使用小區(qū)公共收益，侵犯了廣大業(yè)主的合法利益。

　　小區(qū)公共收益如何處置，必須由業(yè)主做主。政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起職責(zé)，采取行之有效的監(jiān)管措施來保障業(yè)主的合法利益。比如，敦促物業(yè)開設(shè)小區(qū)公共收益專門賬號(hào)，實(shí)行?？顚Ｓ茫飿I(yè)無權(quán)占有和擅自動(dòng)用，必須由參與管理的業(yè)主委員會(huì)依法依規(guī)作出處置決定后，物業(yè)才能協(xié)助使用這筆公共收益，并做到賬目收支清清楚楚，讓這筆公共收益怎么花，由業(yè)主自己說了算。對(duì)物業(yè)弄虛作假、擅自使用甚至侵吞公共收益等不法行為，予以行政和經(jīng)濟(jì)上嚴(yán)厲制裁，情節(jié)嚴(yán)重或?qū)医滩桓牡模瑒t“亮紅牌”吊銷物業(yè)資質(zhì)。通過嚴(yán)管和制約，物業(yè)才會(huì)依法為廣大業(yè)主服務(wù)，規(guī)規(guī)矩矩地協(xié)助管理和使用小區(qū)公共收益。

　　同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮到，物業(yè)失去了小區(qū)公共收益自主支配的權(quán)利，其利用小區(qū)公共場(chǎng)所和設(shè)施合理“創(chuàng)收”的動(dòng)力和積極性將受影響。對(duì)此，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以研究在除去合理成本外，再給予物業(yè)一定比例的管理費(fèi)或獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)物業(yè)利用小區(qū)公共場(chǎng)所和設(shè)施多“創(chuàng)收”，多為廣大業(yè)主謀取福利，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。