周志宏：房貸置換須防政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

　　作者：周志宏 稿源：時(shí)評(píng)界 編輯：時(shí)小川

　　“房貸置換，500萬(wàn)貸款10年省百萬(wàn)利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……最近，不少房貸客戶(hù)都收到資金中介打來(lái)的推銷(xiāo)電話(huà)，勸說(shuō)他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低的經(jīng)營(yíng)貸，省下大筆利息。事實(shí)果真如此嗎?(北京青年報(bào)10月7日)

　　所謂經(jīng)營(yíng)貸，顧名思義，是為了滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要發(fā)放的貸款。據(jù)了解，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。個(gè)人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的方式定價(jià)，但是，存量房貸客戶(hù)的加點(diǎn)幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶(hù)現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”，并宣稱(chēng)會(huì)提供“一條龍”服務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，目前，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。房貸利率與經(jīng)營(yíng)貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”?？杀本┣嗄陥?bào)記者走訪(fǎng)多名業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，所謂的貸款置換操作，不僅存在多種隱性收費(fèi)，還潛藏著政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，會(huì)立即要求貸款人在短期內(nèi)還清所有欠款，若無(wú)法及時(shí)還款，或因騙貸而擔(dān)刑責(zé)。

　　不少現(xiàn)實(shí)案例表明，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的客戶(hù)將面臨重重政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。絕大部分中介也不會(huì)把其中所有的風(fēng)險(xiǎn)告訴客戶(hù)。

　　有專(zhuān)業(yè)人士指出，監(jiān)管部門(mén)一直明令禁止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，特別是去年以來(lái)，監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。靠中介包裝申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸肯定是違規(guī)的。銀行會(huì)對(duì)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司有多方面的要求，以某銀行為例，必須要求公司經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿(mǎn)一年以上才可以申請(qǐng)貸款，包裝后的公司通常變更時(shí)間較短，不符合銀行經(jīng)營(yíng)貸的要求，銀行也會(huì)對(duì)此加大審核力度。即使中介通過(guò)弄虛作假的手段成功幫客戶(hù)申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，在貸后管理中，銀行也會(huì)跟蹤該公司的經(jīng)營(yíng)情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常，監(jiān)測(cè)到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行將會(huì)要求客戶(hù)限期還清所有貸款，客戶(hù)個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄。

　　人們注意到，對(duì)于違規(guī)包裝出來(lái)的經(jīng)營(yíng)貸，抽貸并非小概率事件。去年全國(guó)多地銀保監(jiān)局都針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，不少客戶(hù)收到銀行抽貸的通知，短期內(nèi)湊不齊錢(qián)還貸款，只能找高息過(guò)橋資金應(yīng)急，甚至不得不低價(jià)賣(mài)房籌款。此外，大部分銀行會(huì)要求經(jīng)營(yíng)貸客戶(hù)1年或3年，最多5年續(xù)簽一次。利率越低，續(xù)貸的間隔越短。每次續(xù)貸，銀行還會(huì)按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)情況。銀行不會(huì)保證一定會(huì)成功續(xù)貸，更不會(huì)保證續(xù)貸時(shí)利率與原來(lái)一樣。對(duì)貸款者壓力更大的是，續(xù)簽的時(shí)候，不少銀行會(huì)要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著，客戶(hù)很可能還要找中介的過(guò)橋資金應(yīng)急。有銀行人士表示，最近兩年因?yàn)橐咔榈脑?，為支持?shí)體經(jīng)濟(jì)，正常經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)基本都能無(wú)本續(xù)貸，很多人會(huì)感覺(jué)經(jīng)營(yíng)貸很寬松，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件沒(méi)有了，貸款利率也可能會(huì)變高。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　房貸置換須防政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《刑法》規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。根據(jù)司法解釋?zhuān)_取貸款金額在100萬(wàn)以上，給銀行造成的損失在20萬(wàn)元以上就可以立案。

　　從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸整個(gè)流程，手續(xù)繁雜，環(huán)節(jié)眾多。任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)差錯(cuò)，都可能讓貸款者蒙受損失，甚至遭遇法律風(fēng)險(xiǎn)。有律師提醒，找中介包裝經(jīng)營(yíng)貸最嚴(yán)重的后果，并非金錢(qián)或個(gè)人征信的損失，而是有“牢獄之災(zāi)”。如果借款人和貸款中介在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報(bào)警追究刑事責(zé)任。