周志宏：“精裝修質(zhì)量與‘樣板房’相當(dāng)”不能玩水

　　作者：周志宏 稿源：時(shí)評(píng)界 編輯：洪小兵

　　7月20日，江蘇高級(jí)人民法院向社會(huì)公布《全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，該《審理指南》的制定旨在平等維護(hù)購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時(shí)審理此類糾紛案件。(揚(yáng)子晚報(bào)7月21日)

　　隨著商品房逐漸由毛坯房轉(zhuǎn)變?yōu)榫b修房，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中在裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，購(gòu)買商品房尤其是購(gòu)買全裝修商品房是人生一輩子的大事，不是人人都有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的。有的人省吃儉用、傾其所有。一些商品房出賣人利欲熏心、缺乏誠(chéng)信、言行不一，銷售廣告、宣傳資料對(duì)房屋及裝修質(zhì)量說(shuō)的是一套，“樣板房”僅僅是“樣板房”，是為了“吸睛”又“吸金”而玩的噱頭、擺的花架子，說(shuō)白了，是用來(lái)糊弄人的，交付的商品房的裝修質(zhì)量與樣板房的裝修質(zhì)量雖不說(shuō)是“一個(gè)天上、一個(gè)地上”，卻也是“大相徑庭”，完全不是一回事，讓人難以接受，更有被忽悠、被欺騙的感覺(jué)。

　　《審理指南》規(guī)定，裝修質(zhì)量不符合約定或法定要求，或者出賣人欺詐、裝修實(shí)際價(jià)值過(guò)分低于約定裝修價(jià)格，當(dāng)事人對(duì)此未約定違約責(zé)任或者違約責(zé)任約定不明確，買受人請(qǐng)求出賣人減少房屋裝修部分價(jià)款的，法院應(yīng)予支持;減少裝修價(jià)款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則，按“同比降低”規(guī)則核算數(shù)額，約定裝修價(jià)格構(gòu)成不能確定無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，或者房屋裝修存在欺詐情形的，減少裝修價(jià)款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價(jià)格與實(shí)際裝修評(píng)估價(jià)格的差額，按照公平原則予以酌定。

　　關(guān)于裝修質(zhì)量要求認(rèn)定的一般規(guī)則，《審理指南》明確，交付全裝修商品房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和相應(yīng)建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人的約定;同時(shí)明確，出賣人的銷售廣告、宣傳資料對(duì)裝修質(zhì)量要求所作說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。特別明確，出賣人設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。這一點(diǎn)，是極其重要的，是商品房的“賣點(diǎn)”，也是購(gòu)房人期待的重點(diǎn)，更是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　“精裝修質(zhì)量與‘樣板房’相當(dāng)”，本該如此，不能“玩水”。“樣板房”及其宣傳資料是用來(lái)作廣告宣傳，吸引購(gòu)房人，讓購(gòu)房人“眼見(jiàn)為實(shí)”，果斷簽約，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想的，不該更不能是用來(lái)騙人的。商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對(duì)裝修質(zhì)量要求約定的，必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;而對(duì)所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致的地方有明確具體特別約定的，另當(dāng)別論。

　　此番江蘇高級(jí)人民法院向社會(huì)公布《全裝修商品房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，目的在平等維護(hù)購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，在為購(gòu)房人送上購(gòu)房“特殊保險(xiǎn)”的同時(shí)，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)敲響誠(chéng)信警鐘，值得期待。