許衛(wèi)兵：現(xiàn)房銷售應試點推行

　　作者：許衛(wèi)兵 稿源：時評界 編輯：洪小兵

　　據(jù)媒體報道，近日，福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局公告顯示，該縣決定出讓一幅國有建設(shè)用地，要求該宗地按現(xiàn)房銷售實施。公告要求，該宗地按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。(7月20日和訊網(wǎng))

　　永泰縣推出現(xiàn)房銷售，讓人眼睛一亮，多年以來，商品房預售制似乎成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的鐵律，絕大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)實行商品房預售。如今，永泰縣將出讓土地與現(xiàn)房銷售掛鉤，讓人眼睛一亮，現(xiàn)房銷售優(yōu)越性在哪?

　　推行現(xiàn)房銷售能夠篩選優(yōu)質(zhì)房企。房地產(chǎn)開發(fā)是燒錢項目，資金量巨大，動轍涉及十億元資金。現(xiàn)金流是衡量企業(yè)優(yōu)劣的一個標準，如果企業(yè)現(xiàn)金流少或者無錢周轉(zhuǎn)，事必影響產(chǎn)品項目正常運行。預售制下，有的房企只要完成主體建設(shè)3層以上，即可申請房產(chǎn)預售證，開始預售房屋，大量購房資金進入監(jiān)管資金賬戶。此時，房企僅完成工程項目建設(shè)總量的30%左右，后期70%建設(shè)工程可以申請領(lǐng)取預售資金來保障。而現(xiàn)房銷售則不則，其要求開發(fā)商100%完成建設(shè)工程后，才能進行銷售，這意味著，開發(fā)商必需用自有資金完成全部房地產(chǎn)工程建設(shè)。而不是如此預售制那樣，在后期近大半工程建設(shè)中，使用購房者購房款進行建設(shè)。因此，從擁有資金來看，保證現(xiàn)房銷售房企優(yōu)于房屋預售房企。

　　推行現(xiàn)房銷售能有效防范期房預售風險。期房預售風險在于：樓盤開發(fā)項目會因資金不足停工、延期交付甚至爛尾。期房預售制下，購房者購房款打入監(jiān)管資金賬戶，開發(fā)商根據(jù)在建工程進度，向主管部門申請監(jiān)管資金用于工程建設(shè)。有的開發(fā)商利用監(jiān)管“漏洞”，虛報工程進度，超額領(lǐng)取監(jiān)管資金，挪用于其他樓盤開發(fā)建設(shè)。一旦領(lǐng)取監(jiān)管資金過度，監(jiān)管賬戶剩余資金不能覆蓋樓盤建設(shè)工程時，樓盤建設(shè)隨時會停工，導致延期交付、爛尾。前不久。由于國家房地產(chǎn)“三條紅線”政策調(diào)整，一些頭部房企資金鏈斷裂，旗下位于全國各地幾百個在建工程大面積停工，面臨爛尾風險。其中原因之一是，本該?？顚Ｓ玫谋O(jiān)管資金，被開發(fā)商大量挪用至其他樓盤建設(shè)，當一個樓盤出現(xiàn)資金不足情況時，資金問題會傳導到其他樓盤，產(chǎn)生連鎖反應，導致其他樓盤面臨停工風險。如果風險外溢，波及金融產(chǎn)業(yè)，將影響全國經(jīng)濟發(fā)展秩序，同時，由于無法按期交樓，損害購房者利益，引發(fā)社會管理不安。

　　當前，全國有不少樓盤期房建設(shè)銷售時，有的在建工程無法如期交付，可能會爛尾，不少購房者謹慎購房，對期房望而卻步，持觀望態(tài)度。一些房企即便取得房屋預售證，對外銷售房屋，成交量也低迷，影響了資金回籠。因此，如何打消購房者顧慮，防止購房者上百萬元的購房款打水漂，實施現(xiàn)房銷售是個有益的嘗試。

　　如今，永泰縣在出讓土地時，對房企提出現(xiàn)房銷售要求，這提醒相關(guān)部門，開展現(xiàn)房銷售可以先行試點，不斷總結(jié)經(jīng)驗，進而舉一反三，全面推廣。不管如何，讓人們居有定所，是保障民生的重要內(nèi)容，推行現(xiàn)房銷售，確保樓盤按時交付，民眾利益才能得到有效呵護。